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2012年房地产案例与分析试题及答案整理(3)

作者:编辑部小羽     文章来源:鸿彩网网校    发布时间:2012-10-29    浏览:

  三、找错

  第一版问题及答案

  1、估价人员应为注册房地产估价师

  2、假设和限制条件中:依据《估价规范》和委托人要求不对

  3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾(假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任,而声明中却强调不存在质量问题)

  4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素(这个比较玄,凑数的。第一次考没安排好时间)

  5、估价对象状况描述过于简略,如土地的四至、地形地势等

  6、市场法中可比实例3楼层为3层,未作调整

  7、可比实例租金内涵未交代,是否为客观市场租金

  8、可比实例空置率未说明取值依据,空置率均为5%

  9、比较法中可比实例2交易日期未做修正,或应说明不作修正的理由

  10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明

  11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程,采用简单平均法的理由不充分

  12、估价结果缺少车库的价值

  13、忘了

  第二版问题及答案

  1、 封面中缺注册估价师的注册号

  2、结果报告中,估价对象缺房地产建成具体到月。

  3、鸿彩网报告中,收益法前面的公式与后面计算的公式不一致

  4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。

  5、交易实例2交易日期修正取值无理由

  6、未说明实例是否包含车库的价值

  7、缺租赁保证金及押金的利息

  8、钢混40年错

  9、收益年限29年错

  10、收益法公式选用无理由

  11、总价计算错误,不应按511.45平方米计算或说明计算的理由

  12、缺修正金额计算的过程和理由

  13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。

  第三版问题及答案

  1、 封面估价人员表述错,应为注册房地产估价师;

  2、致委托人函估价对象描述不清,缺少楼层和车库;

  3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章;

  4、结果报告估价对象权益状况描述不清,缺:建筑物建成年月日(只表述为2000年建成)、缺土地使用权出让年限(只表述剩余年限27年)、缺他项权设立时间;

  5、鸿彩网报告收益法公式无选取理由,或与计算公与方法选择表述的公式不一致;

  6、市场法中可比实例缺权益状况的修正;

  7、市场法可比实例2未进行交易日期修正;

  8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正;

  9、收益法年总费用中缺租赁费;

  10、收益法收益年限错误,未考虑土地使用权剩余年限;

  11、收益法中租赁期未采用租约期租金;

  12、收益法中维修费计算基数错误,不应该为估价对象实际重置价格;

  13、鸿彩网报告估价结果内涵表述不清,未明确车库价值是多少

  第四版问题及答案

  1、 封面中“估价人”错误,应为房地产注册估价师

  2、致委托人函中缺报告应用有效期

  3、可比实例3未作楼层修正

  4、估价结果报告中缺区位状况

  5、收益年限29年错,应为27年

  6、收益法中未计算车位价格

  7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错

  8、确定估价结果时取511.??错,应为411.??

  9、保险费基数取有效收入错。

  10、楼层属于区位因素

  11、收益法中净收益未考虑租约因素

  12、假设和限制条件中不考虑租约因素错

  13、净收益测算缺其他收入

 

 

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