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2012年房地产案例与分析试题及答案整理(4)

作者:编辑部小羽     文章来源:鸿彩网网校    发布时间:2012-10-29    浏览:

  四、改错题

  第一版问题及答案

  最后一题四个错误,1,法律上许可错误,未完成手续应按原规划用途为法律许可,故应该为综合用途为法律许可

  2,鸿彩网上可能错误,仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的,应由专业的鸿彩网人员来确定其是否能拆除。

  3、经济上可行,仅测算两种使用方式的收入现值不够,还应测算其费用现值,两者的净现值相比较做出选择

  4、价值最大化,价值最大化中商业扣除中为扣除住宅变为商业的手续费。

  第二版问题及答案

  背景:一郊区楼盘,为改善缺乏商服配套因素,政府原则同意该小区首层住宅变更为商业用途,一些业主已经办理了变更手续,其中业主甲尚未办理变更手续,但由于资金紧张,将首层住宅向银行申请抵押贷款,委托评估公司评估市场价值。下面为评估报告片段中的最高最佳利用分析

  最高最佳利用分析

  最高最佳利用就是,在法律允许、鸿彩网上可行、经济上可行的前提下,经过充分的认证,实现价值最大化的利用。

  一、法律上的允许,由于有政府原则上同意,所以本次评估对象可以按商业用途评估(参考:貌似原则同意,但实际未办理手续,法律上不算允许)

  二、鸿彩网上可行,首层住宅改造成商铺的建筑鸿彩网、材料等方面均可以实现等等

  三、经济上可行,改造成商铺的价值大于住宅的价值(参考:应该是两种用途在财务净现值大于0,或者收入大于支出,才是经济上可行,而不是商铺价值大于住宅价值)

  四、价值最大化,改造成商铺之后的市场价值减去住宅的价值及装修改造费用的剩余价值大于0,因此估计对象商铺用途是能实现价值最大化的利用。(参考:应该是每一种可能用途下的市场价值,比较最大化是何种用途)

  综上所述,最高最佳利用以重新开发为前提(参考:应以改变用途为前提)

  每一年最后一题都不会重复,所以复习的时候,尽量去研究每一个细微点,比如报告中的:风险提醒,变现能力分析,等等 总之越来越不可能考简单的计算错误了

 

 

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